長沙市發(fā)展和改革委員會 長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 長沙市市場監(jiān)督管理局 關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務收費管理的通知

長發(fā)改價調(diào)〔2025〕8號

湖南湘江新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局、開發(fā)建設(shè)局、商務和市場監(jiān)管局,各區(qū)發(fā)展改革局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市場監(jiān)管局,市物業(yè)管理協(xié)會,各有關(guān)單位:

為進一步加強我市物業(yè)服務收費管理,規(guī)范物業(yè)服務收費行為,維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務人的合法權(quán)益,根據(jù)《湖南省物業(yè)管理條例》、《湖南省定價目錄》(湘發(fā)改價調(diào)規(guī)〔2023〕125號)、《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》(湘發(fā)改價費規(guī)〔2022〕271號)等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實際,現(xiàn)就規(guī)范我市物業(yè)服務收費管理有關(guān)事項通知如下:

一、業(yè)主大會成立之前的普通商品住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價管理。住宅物業(yè)服務項目包括綜合管理服務,公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務,公共區(qū)域秩序維護服務,公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務,以及共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)及維修服務等五項。服務等級根據(jù)服務內(nèi)容、服務要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為一級、二級、三級、四級,等級從低到高,最高為四級。

二、實行政府指導價管理的普通商品住宅前期物業(yè)服務收費基準價詳見《長沙市普通商品住宅物業(yè)服務分項目分等級基準價標準》(附件1),且根據(jù)物業(yè)服務內(nèi)容、服務特點、服務成本等因素變化,物業(yè)服務分項目收費標準可以在基準價上下浮動,最高上浮幅度不得超過30%。

住宅小區(qū)物業(yè)服務由物業(yè)服務人選擇的各物業(yè)服務項目等級組合確定,根據(jù)質(zhì)價相符的原則,其物業(yè)服務收費標準為各物業(yè)服務項目收費的總和。

三、業(yè)主大會成立之前的普通商品住宅小區(qū)的已購車位物業(yè)服務費、裝修服務費、裝修垃圾清運費具體收費標準詳見《長沙市普通商品住宅小區(qū)已購車位物業(yè)服務、裝修服務、裝修垃圾清運等相關(guān)服務收費標準》(附件2)。

四、建設(shè)單位應通過公開招投標或者有關(guān)規(guī)定允許的其他方式選聘前期物業(yè)服務人,并根據(jù)物業(yè)服務特點和服務要求,對照本通知分項目分等級物業(yè)服務標準選擇物業(yè)服務項目等級,在政府指導價基準價及浮動幅度內(nèi)簽訂前期物業(yè)服務合同。普通商品住宅前期物業(yè)服務收費的最終標準以湘江新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局、區(qū)發(fā)展改革局備案審查通過的價格為準。

五、實行政府指導價管理的普通商品住宅物業(yè)服務人在與建設(shè)單位完成物業(yè)承接查驗移交完畢后的三十日內(nèi),應按要求提供相關(guān)資料,報湘江新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局、區(qū)發(fā)展改革局進行備案審查。

根據(jù)物業(yè)服務質(zhì)量、服務內(nèi)容與收費標準相對應的原則,湘江新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局、區(qū)發(fā)展改革局會同湘江新區(qū)開發(fā)建設(shè)局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審查物業(yè)服務質(zhì)量等級、物業(yè)服務內(nèi)容、物業(yè)服務收費標準。其中:湘江新區(qū)開發(fā)建設(shè)局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負責物業(yè)服務質(zhì)量等級、物業(yè)服務內(nèi)容的監(jiān)督管理;湘江新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局、區(qū)發(fā)展改革局負責物業(yè)服務收費標準的備案審查,向物業(yè)服務人出具《長沙市    區(qū)普通商品住宅前期物業(yè)服務收費標準備案審查表》(附件4)。

六、物業(yè)服務人申報辦理普通商品住宅前期物業(yè)服務收費標準備案審查時,應提供以下資料:

(一)書面申請報告,包括基本情況、物業(yè)項目基本情況(物業(yè)小區(qū)類別及面積、戶數(shù)、設(shè)施設(shè)備等情況)、擬定的物業(yè)服務內(nèi)容、收費標準和依據(jù)(成本測算、收費構(gòu)成)等;

(二)《長沙市普通商品住宅前期物業(yè)服務收費申報表》(附件3);

(三)營業(yè)執(zhí)照、誠信等級備案證明等復印件;

(四)中標通知書、招投標中標備案表復印件;

(五)物業(yè)承接查驗備案表及協(xié)議、承接查驗移交相關(guān)資料;

(六)物業(yè)收費備案材料真實性及服務內(nèi)容一致性承諾函(附件5);

(七)其他需要提供的資料。

七、前期物業(yè)服務人與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)服務質(zhì)量不得低于申報的物業(yè)服務等級、物業(yè)服務價格不得高于備案審查通過的物業(yè)服務價格,并將《長沙市    住宅小區(qū)物業(yè)服務分項目分等級服務及收費公示表》(附件6)作為物業(yè)服務合同附件。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相同服務內(nèi)容和服務等級在相同的物業(yè)服務合同期內(nèi),其物業(yè)服務收費標準應當保持一致。

八、業(yè)主按照物業(yè)服務合同約定時間,為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務費時,物業(yè)服務費實行階梯式優(yōu)惠,即:業(yè)主按照物業(yè)服務合同、交房公告(或者交付通知書)約定的房屋集中交付日期的次月起連續(xù)空置至第24個月,按照物業(yè)服務收費標準的70%交納物業(yè)服務費用;從第25個月空置期起連續(xù)至房屋空置結(jié)束,按照物業(yè)服務收費標準的90%交納物業(yè)服務費用。

本通知所稱空置房,是指建設(shè)單位毛坯交付后未裝修未入住或未裝修未使用的普通商品住宅;或者建設(shè)單位精裝交付后事先向物業(yè)服務人書面報告(報告內(nèi)容應包括房屋水、電、氣等使用記錄)并經(jīng)物業(yè)服務人登記確認未入住或未使用的普通商品住宅。

九、保障性住房物業(yè)服務分項目分等級收費標準按照不超過本通知基準價格的70%收取,其中:電梯住宅物業(yè)服務費最高不得超過1.5元/月·平方米,非電梯住宅物業(yè)服務費不得超過0.8元/月·平方米。

十、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣等價格按照價格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務人接受委托代收上述費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,也不得以未交物業(yè)費為由拒絕或限制業(yè)主購買水、電、氣等的數(shù)量。對供水供電企業(yè)暫未直接抄表到戶的,任何單位或個人不得在水電費用中加收其他費用,也不得以水電費用為基數(shù)收取服務類費用。

供電企業(yè)未直接抄表到戶和供水企業(yè)未直接抄表到戶的物業(yè)小區(qū),供電、供水企業(yè)應加快推進“一戶一表”改造,實現(xiàn)向終端用戶收費。供電供水企業(yè)暫未直接抄表到戶的物業(yè)小區(qū),供電系統(tǒng)和供水系統(tǒng)運行維護費用(包括電費、損耗、日常維護維修等)可據(jù)實分攤或通過物業(yè)費、租金、公共收益等途徑解決。實行按實分攤的,物業(yè)服務人應單獨列賬,按照“以支定收、收支平衡”的原則,按抄表周期向業(yè)主公布供電系統(tǒng)和供水系統(tǒng)費用支出情況和分攤明細;通過物業(yè)費途徑解決的,按本通知的收費標準執(zhí)行(附件1)。

十一、住宅物業(yè)小區(qū)已依法成立業(yè)主大會的,其物業(yè)服務收費根據(jù)業(yè)主大會的決定確定。未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū),物業(yè)服務人在合同履行期間不得擅自調(diào)整物業(yè)服務收費標準,因服務成本變化等因素確需調(diào)整的,按照《中華人民共和國民法典》、《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》(湘發(fā)改價費規(guī)〔2022〕271號)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車服務收費按照《湖南省機動車停放服務收費管理辦法》(湘發(fā)改價費規(guī)〔2020〕801號)、《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》(湘發(fā)改價費規(guī)〔2022〕271號)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十三、物業(yè)服務人應當按照規(guī)定在物業(yè)服務前臺或小區(qū)其他醒目位置做好明碼標價公示,公示內(nèi)容包括收費項目、計收方式、收費依據(jù)、物業(yè)服務質(zhì)量等級及收費標準(參見附件6)等。

十四、業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人、建設(shè)單位在物業(yè)管理服務活動中發(fā)生爭議的,可以向物業(yè)所在地的村委會(社區(qū)居委會)、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)、房地產(chǎn)行政主管部門申請調(diào)解處理或者依法向人民法院提起訴訟。

十五、物業(yè)服務人有下列行為之一的,由市場監(jiān)管部門依法查處:

(一)不遵守政府指導價管理,未經(jīng)發(fā)展改革部門備案審查擅自制定或上調(diào)收費標準并收取物業(yè)服務費的;

(二)超過政府指導價標準收費的;

(三)不實行明碼標價或不按規(guī)定明碼標價的;

(四)擅自設(shè)立強制性收費項目的;

(五)擅自擴大管理分攤范圍或提高分攤標準的;

(六)其他違反價格法律、法規(guī)等規(guī)定的。

十六、其他未明確的物業(yè)服務收費有關(guān)事項,按照《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》(湘發(fā)改價費規(guī)〔2022〕271號)規(guī)定執(zhí)行。

十七、本通知適用于湘江新區(qū)、芙蓉區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務收費。

十八、本通知自2025年3月1日起施行,有效期五年。之前有關(guān)物業(yè)服務收費政策與本通知規(guī)定不一致的,以本通知為準。執(zhí)行期間國家、省如有新的規(guī)定出臺,按新規(guī)定執(zhí)行。

本通知實施前已經(jīng)價格主管部門備案審查并簽訂物業(yè)服務合同尚未到期的,物業(yè)服務及其收費等仍按原標準執(zhí)行,合同到期后或終止解除后按本通知規(guī)定執(zhí)行。

附件:1.長沙市普通商品住宅物業(yè)服務分項目分等級基準價標準(見附件)

2.長沙市普通商品住宅小區(qū)已購車位物業(yè)服務、裝修服務、裝修垃圾清運等相關(guān)服務收費標準

3.長沙市普通商品住宅前期物業(yè)服務收費申報表

4.長沙市    區(qū)普通商品住宅前期物業(yè)服務收費標準備案審查表

5.普通商品住宅前期物業(yè)服務收費備案材料真實性及服務內(nèi)容一致性承諾函(樣式)

6.長沙市    住宅小區(qū)物業(yè)服務分項目分等級服務及收費公示表(樣式)

7.長沙市普通商品住宅前期物業(yè)服務及收費備案審查表(樣式)

長沙市發(fā)展和改革委員會       長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

長沙市市場監(jiān)督管理局

2025年2月19日